買房還是租房？對于許多生活在大城市的人來說，租房已成為重要的安居方式。住房租賃市場特別是長租市場的規(guī)范與成長，是滿足人們高品質(zhì)居住需要的一個重要方面。當前，我國長租市場在發(fā)生著怎樣的變化？未來如何進一步提升租賃品質(zhì)？新出臺的《住房租賃條例》又將對市場產(chǎn)生怎樣的影響？

7月21日，《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式公布，將于9月15日起施行?！稐l例》對出租承租活動、住房租賃企業(yè)行為、經(jīng)紀機構(gòu)行為等方面提出了明確規(guī)范，為住房租賃市場提供了明確的制度框架和行為準則，我國住房租賃管理體系進一步完善。

業(yè)內(nèi)人士認為，長租市場的發(fā)展不僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域的議題，更關(guān)乎城市未來。近年來，在租購并舉政策基調(diào)下，長租市場結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，住房保障體系多元化供給格局正加速構(gòu)建，從而更好滿足青年、新市民及家庭等多元群體居住需求。

長租需求逐步釋放

“現(xiàn)在租房，真的跟以前不一樣了。”今年“五一”期間，在昆明工作的張女士因工作變動告別了租住10年的房子，完成了新一輪換租，她表示整個過程很順暢，租房前期在網(wǎng)上做好功課，實地看房目標明確，價格也基本透明，節(jié)省了很多時間。

在一二線熱點城市，租房已成為很多人青睞的居住方式。住房租賃市場的發(fā)展，關(guān)乎群眾的幸福感和獲得感。中辦、國辦印發(fā)的《關(guān)于進一步保障和改善民生 著力解決群眾急難愁盼的意見》提到，“支持各地統(tǒng)籌資金渠道，加大保障性住房供給，引導(dǎo)支持社會力量運營長期租賃住房”“引導(dǎo)支持在保障性住房中加大兼顧職住平衡的宿舍型、小戶型青年公寓供給”。

今年是“十四五”規(guī)劃收官之年，各地保租房籌集按照既定目標有序完成，按照5年870萬套（間）目標來看，可以惠及2600多萬新市民、青年。當前，北京、上海、深圳、杭州、成都等部分核心一二線城市保租房已進入規(guī)模化入市階段。

業(yè)內(nèi)人士估測，就目前我國住房租賃市場而言，個人房東出租仍占據(jù)主導(dǎo)地位，占比約八成；集中或分散式的機構(gòu)化運營占一成左右；保租房在近幾年逐漸成為重要供給之一，和年輕人及靈活就業(yè)有關(guān)的保租房項目明顯增多，預(yù)計未來占比接近一成。

對于各租房類型的優(yōu)缺點，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析：“個人房東的房源分布廣，可滿足就近租房的需求；機構(gòu)化運營的托管性質(zhì)租賃住房，由于租售的門檻低且處于小區(qū)內(nèi)，本質(zhì)上仍是一種更標準化的個人房東房源；長租公寓一般有較好的裝修，但這幾年也看到一些亂象，項目質(zhì)量參差不齊；保租房普遍是新小區(qū)，所以有些價格比周邊房源高一點。”

今年的畢業(yè)季、求職季，熱點城市中小戶型呈現(xiàn)出供不應(yīng)求態(tài)勢。58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份，一線城市的租賃市場對1室和2室戶型的需求熱度占比在70%至80%，而對應(yīng)的戶型市場供給占比約為60%至76%；二線城市的租賃市場對1室和2室戶型的需求熱度占比在60%至75%。

不只是畢業(yè)生，中青年、家庭等群體的長租需求也在持續(xù)釋放。日前發(fā)布的《2025中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》提出，隨著城鎮(zhèn)化率突破66%、城鎮(zhèn)常住人口達9.3億人，住房租賃需求持續(xù)攀升，全國租房人口已近2.6億人。一線及新一線城市租房需求更加旺盛，據(jù)測算，四大一線城市租房人口規(guī)模已近4000萬人。與此同時，租客結(jié)構(gòu)也在發(fā)生深刻變化。中年群體回歸租房市場，35歲以上租客占比超35%。

58安居客研究院院長張波認為：“在買房還是租房的選擇上，一旦租房性價比更高，且市場趨于穩(wěn)定，租賃人群占比便會逐漸提升，這將是未來的發(fā)展趨勢。”

張女士告訴記者，相比以往租客需承擔全部中介費的情況，如今房東和租客各付一半成為主流。中介公司服務(wù)也更好了，有的中介還會幫忙搬家。“如今搬家公司越來越專業(yè)，項目清楚、收費透明，大件物品保護得非常仔細，全程幾乎不用操心。”她表示，相較買房，這種能隨著工作變動而靈活換租的方式對她而言更具性價比。

供給呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化

長租市場的發(fā)展與人口趨勢密不可分。一方面，隨著經(jīng)濟社會發(fā)展水平和城市現(xiàn)代化水平的提高，作為勞動人口主力軍的20歲至39歲中青年正加速向大城市集聚。另一方面，晚婚晚育、家庭規(guī)模小型化等趨勢日益明顯。隨著結(jié)婚和生育年齡后移，住房租賃的需求期正在進一步延長。重點城市的租賃人口基數(shù)龐大，租賃住房的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，2016年以來，有關(guān)部門相繼出臺了一系列培育和發(fā)展住房租賃市場的政策措施，包括土地供給、稅收優(yōu)惠和金融支持等，有效推動了長租公寓市場的規(guī)范化、高質(zhì)量發(fā)展。特別是REITs等金融工具的陸續(xù)發(fā)行，使經(jīng)營性不動產(chǎn)在“投—融—建—管—退”等環(huán)節(jié)上實現(xiàn)了閉環(huán)。

在政策導(dǎo)向、現(xiàn)實因素、租住觀念等因素作用下，我國長租市場呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性變化。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會長租房分會秘書長趙曉英指出，當前長租市場出現(xiàn)了經(jīng)營主體多元化、產(chǎn)品類型豐富化、運營模式多樣化、租賃關(guān)系長期化等顯著變化。

趙曉英表示，首先，長租市場參與者不斷增加，除了傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介和小型租賃企業(yè)外，品牌開發(fā)商、專業(yè)長租公寓運營商、金融機構(gòu)、國企等紛紛涉足，形成了多元化的市場經(jīng)營主體。其次，市場從單一的普通租賃住房，向保租房、長租公寓、服務(wù)式公寓、高端公寓等多種類型發(fā)展，滿足不同層次和需求的租客。再次，出現(xiàn)了集中式、分散式等多種運營模式，一些企業(yè)以輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)等不同模式進行布局。此外，隨著租購并舉政策的推進，租客的租賃觀念逐漸轉(zhuǎn)變，租賃關(guān)系更加穩(wěn)定，長租合同的簽訂比例有所提高。

“當前，居民的長期租房需求持續(xù)釋放，租賃居住模式被認可，租房供給主體也越來越多元化。”廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉表示，有意愿進入住房租賃賽道的主體越來越多，競爭越發(fā)激烈，為了迎合多元居住需求，租賃企業(yè)在個性化居住體驗、綜合性價比等方面下足功夫。

例如，近年來，萬科泊寓陸續(xù)推出了面向中高端商務(wù)人士的服務(wù)式公寓、面向企業(yè)定制的藍領(lǐng)宿舍，以及大型租賃社區(qū)，為各個年齡階段、不同租房需求的人群提供服務(wù)；龍湖冠寓針對租住客群社交需求，重點打造影音休閑、健身娛樂和自習辦公空間，針對畢業(yè)生群體，今年再次加碼優(yōu)惠力度，合計為每位畢業(yè)生提供價值超千元的租房禮包；貝殼省心租為租客配備24小時響應(yīng)、700多項免費維修等權(quán)益，同時通過優(yōu)化收房標準、出房周期，讓分散的房源實現(xiàn)高效運營；自如推出“增益租”新模式，對業(yè)主托管的房子進行裝修改造，提供專業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)。

“機構(gòu)化運營的長租公寓項目因品質(zhì)普遍較高、服務(wù)好，且可提供較獨立的居住空間，私密性有保障，受到年輕人青睞，但價格偏高等問題也難以忽略。短期因市場供應(yīng)明顯增多，競爭有所加劇，長租公寓市場運營面臨一定壓力。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認為，綜合來看，目前北京、上海、杭州等熱點城市集中式長租公寓在住房租賃市場中的占比均在10%以下，遠低于德國、日本等國家水平，在租戶對租住品質(zhì)要求不斷提升的背景下，我國長租公寓機構(gòu)化率仍有進一步提升的空間。

提升分散式租賃品質(zhì)

“在北京工作了6年，我搬了6次家。”陳女士告訴記者，“遇到過房東賣房、到期漲價甚至樓下鄰居鬧事等問題，所以不得不頻繁搬家?，F(xiàn)在租在離單位近的老小區(qū)，簽了2年租約，生活趨于安穩(wěn)。不過，智能家電方面還需要自己添置一些。”

陳女士的經(jīng)歷，反映了分散式租賃住房面臨的普遍問題。在當前階段，個人房東出租，即分散式房源將長期是我國城鎮(zhèn)住房租賃市場的供應(yīng)主體，租房過程中屢見不鮮的隨意漲租金、租期不穩(wěn)定、克扣押金、維修責任劃分等問題也多出現(xiàn)在這類房源上。推動此類房源集中化、專業(yè)化運營管理，是實現(xiàn)分散式租賃住房高質(zhì)量發(fā)展的重點。此次《條例》也提出，“國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃”。

多項全國性家庭住戶調(diào)查反映，我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房套戶比已經(jīng)達到1.1乃至更高水平，即家庭持有的住房總套數(shù)超過家庭數(shù)的10%乃至更多。這部分由家庭持有但不作為主要居所的龐大房源，除部分作為家庭季節(jié)性用房外，對外出租是最主要用途之一。

清華大學房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示，改善型需求是目前很多城市的主流購房需求，這就意味著家庭在購房的同時需要處置其原有住房。目前這種處置主要采用出售方式，但受市場環(huán)境影響很大。事實上，對于能夠滿足首付款要求的家庭，出租原有住房再以租金支付房貸，可以成為其處置原有住房的另一種選擇。

個人房東出租模式效率低、服務(wù)缺乏保障，成為制約分散式租賃住房高質(zhì)量發(fā)展的主要瓶頸。分散式房源尋找租戶和出租過程中事務(wù)繁瑣，個人房東專業(yè)化程度低、時間成本高，且難以發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。有調(diào)查顯示，“怕麻煩”已成為制約業(yè)主將空置住房出租的主要原因，甚至可能超過“租金收益率低”。此外，部分分散式房源裝修老舊、設(shè)施缺失，在出租前需要進行局部翻新改造，進一步推高了管理難度。而對于租房者來說，個人房東能夠提供的服務(wù)質(zhì)量差異巨大，這種不確定性成為影響其租賃生活質(zhì)量的主要因素之一。

“實現(xiàn)分散式租賃住房高質(zhì)量發(fā)展的重點，在于推動對此類房源的集中化、專業(yè)化運營管理。”吳璟指出，一種模式是推動收購存量住房工作向家庭持有的分散化房源延伸，最典型的是收購家庭持有的老舊小區(qū)分散房源，局部翻新裝修后作為政策性或市場化租賃房源。2023年底，蘇州等城市曾出臺“以舊換新”購房政策，近期青島、武漢等城市也啟動了“收購個人二手房”計劃。但受資金限制，以及在確定收購價格等流程上存在困難，這種模式的應(yīng)用可能受到較大限制。

另一種模式是分散式房源的產(chǎn)權(quán)仍由家庭持有，以托管的方式實現(xiàn)專業(yè)化長租公寓企業(yè)集中運營，即長租公寓企業(yè)的“輕資產(chǎn)分散化”模式，典型企業(yè)如建信住房租賃、自如等。“與前一種模式相比，這種模式更為成熟，在多數(shù)城市也具備更強的可行性。”吳璟說。

“在不少國家，機構(gòu)化租賃占比可達30%，甚至達到50%。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然認為，民用住宅領(lǐng)域的機構(gòu)化管理尤為重要，“如果一棟樓的業(yè)主紛紛對外出租，卻缺乏統(tǒng)一規(guī)范管理，很容易造成混亂。有經(jīng)驗表明，機構(gòu)化管理比例越高，市場發(fā)展越規(guī)范。”

在《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》等一系列政策文件陸續(xù)出臺后，住房租賃企業(yè)的運營日趨規(guī)范，逐漸摒棄了此前以套取租金貸、高收低出、長收短付等為典型特征的“蛋殼模式”，而多轉(zhuǎn)向以收取月租金一定比例的管理費或服務(wù)費作為盈利來源的、更為良性的托管運營模式。

吳璟建議，進一步強化分散式租賃住房的供給端政策，如綜合采取稅收減免、低成本貸款、允許經(jīng)營權(quán)融資、直接補貼、政府采購住房租賃服務(wù)并納入人才支持計劃等，對運營分散式房源的住房租賃企業(yè)提供支持。此外，還可以進一步通過聯(lián)合運營、委托運營、包租運營和投資改造等方式，將部分分散式房源納入當?shù)乇Ｗ夥矿w系，達到加快盤活存量住房和擴大保租房供應(yīng)一舉兩得的效果。

構(gòu)建協(xié)同治理模式

一個穩(wěn)定、健康、有活力的長租市場，是衡量城市綜合競爭力、包容性和治理能力的關(guān)鍵指標。

“長租市場是城市吸引和留住人才的‘第一道門檻’。”清華大學城市治理與可持續(xù)發(fā)展研究院副研究員李棟表示，在知識經(jīng)濟時代，城市間的競爭本質(zhì)上是人才的競爭。對于廣大青年人、新市民而言，能否以一個合理成本，有尊嚴地在一個城市安頓下來，是他們“用腳投票”決定去留的關(guān)鍵。因此，長租市場已超越單純的“住有所居”，成為城市招商引智、優(yōu)化營商環(huán)境的基礎(chǔ)設(shè)施，直接影響著城市的人力資本積累和創(chuàng)新活力，是城市發(fā)展戰(zhàn)略中必須優(yōu)先考量的民生問題和發(fā)展問題。

市場的活力與秩序源于穩(wěn)定、透明的規(guī)則。當前，長租市場的許多矛盾，根源在于規(guī)則治理的滯后，當務(wù)之急是建立一套覆蓋租前、租中、租后的全鏈條監(jiān)管與服務(wù)體系。

“比如，推行租金指導(dǎo)價和漲幅限制，防止市場過熱。強制實行資金監(jiān)管專用賬戶，保障押金安全。推廣標準化合同范本，明確租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)。”李棟表示，政府的核心職責是“補位”，即聚焦公益性，大力發(fā)展保租房，為城市運行所必需的基礎(chǔ)服務(wù)人員、青年人才等特定群體提供“雪中送炭”式的兜底保障，確保城市的公平與包容。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)為市場化的長租機構(gòu)、個人房東創(chuàng)造公平透明的競爭環(huán)境，鼓勵他們提供多樣化、高品質(zhì)的租賃產(chǎn)品，滿足不同群體的改善性、個性化需求，形成“錦上添花”的豐富供給。

構(gòu)建健康成熟的長租生態(tài)，對城市核心競爭力、民生福祉和經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。政府需扮演好“裁判員”和“服務(wù)員”角色，制定規(guī)則、搭建平臺、提供數(shù)據(jù)，積極引導(dǎo)和培育專業(yè)、有社會責任感的租賃企業(yè)，發(fā)揮其在房源整合、專業(yè)運營、服務(wù)提升方面的優(yōu)勢。同時，也要暢通租客的權(quán)益表達和救濟渠道，形成良性互動、互相監(jiān)督的治理格局。

業(yè)內(nèi)人士認為，此次《條例》的正式出臺，將推動我國住房租賃市場進入法治化、規(guī)范化的新階段，將有力促進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，推動加快建立租購并舉的住房制度，也將對盤活存量資產(chǎn)以及培育住房租賃企業(yè)等發(fā)揮重要作用。